« Allô, bonjour Monsieur. Nous sommes spécialisés dans les réductions d’impôts. Je suis certain que, vous aussi, vous en payez trop. Nous avons une solution adaptée! »
« Nous vous proposons un appartement à Périgueux dont le prix profite d’une décote de 40% »
Qui sont ces vendeurs qui se
disent conseillers ? Comment draguent-ils aussi facilement les
investisseurs ?
Leur métier : écouler des appartements neufs éligibles au régime Pinel qui, en moyenne, ne présentent pas toutes les garanties, car mal situés, mal conçus ou trop chèrement vendus, en échange d’une commission pouvant atteindre jusqu’à 12% du prix de vente.
Avant d’aller plus loin, faisons
un petit rappel de ce qu’est le dispositif Pinel :
En application depuis 5 ans, cette loi héritière de la loi Scellier permet aux grandes agglomérations d’équilibrer l’offre locative face à une très forte demande.
Le dispositif « Pinel » s’applique principalement aux acquisitions de logements neufs (ceux dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit) et aux logements acquis en l’état futur d’achèvement, dans des zones précises.
En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt qui varie entre 12 % et 21 % du prix d’achat (dans la limite de certains plafonds) en fonction de la durée de l’engagement de location (qui varie entre 6 et 12 ans). Elle est répartie sur toute la durée de l’engagement.
En d’autres termes, le Trésor public peut potentiellement payer jusqu’à 21 % du montant du bien acquis dans le cadre de ce dispositif.
Alléchant, non ?
La réussite de cette acquisition ne doit rien au hasard et c’est parce qu’ils ont su déjouer les pièges de la loi Pinel que les contribuables sont des investisseurs heureux. Il ne s’agit pas là pour moi de vous lister les avantages de la loi Pinel, ni de remuer le couteau dans la plaie de ceux qui pleurent aujourd’hui cet investissement raté.
Alors pourquoi ces
conseillers cupides y trouvent-ils un terrain favorable ?
La raison est« vieille comme le monde ». Ils vendent du rêve… !!
Parce que l’appât fiscal aveugle toujours! Ils nourrissent cette aversion à l’impôt, jusqu’à faire oublier les fondamentaux de l’investissement immobilier. Comme me disait mon ancien professeur en fiscalité, « Il y a 3 conditions à respecter dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. »
Or, dans cette opération, la réduction d’impôts finance en partie l’investissement.
« Vous allez faire une opération blanche !! » Cette phrase n’a pas de sens. La seule signification de cette « friandise » est que le futur propriétaire a construit l’opération à l’envers. Il avoue donc qu’il n’a pas de capacité d’épargne ou qu’il ne veut pas l’utiliser. Il approche l’investissement uniquement par cet aspect et non selon les critères fondamentaux de la loi Pinel et surtout de ses propres objectifs.
« Un appartement en bord de fleuve avec une vue parfaite et le calme régnant aux alentours est idyllique ! »
Mettre en avant ce fait est hors de propos. Pour un investissement Pinel en revanche, cela peut s’apparenter à un cauchemar. La base essentielle de cette opération est l’engagement de location. Les loyers représentent la partie majeure de recettes. Un bien Pinel sans locataire pendant 12 mois, oblige l’investisseur à restituer l’avantage fiscal.
L’investissement moyen est d’environ 180 000€. Ne mérite-t-il pas un déplacement pour s’assurer de sa situation, s’il est desservi par les transports, l’existence d’écoles, de commerces… ?
« Je ne veux pas vous mettre la pression, mais il ne reste que quelques biens ? »
Ce sont les plus mauvais, passez votre chemin… Le plus souvent vendus 20 à 30% trop cher.
Cela a toujours été ainsi, depuis que des dispositifs de réduction d’impôt existent. La morale de l’histoire est évidemment que la réduction d’impôt, ce sont les promoteurs qui l’empochent, pas les contribuables. Ces investisseurs ont simplement oublié les bonnes réflexions employées lors de l’acquisition de leur résidence principale (prix de revient, emplacement…)
J’aurai pu en citer une dizaine supplémentaire (revalorisation des loyers, frais de gestion, simulation peu fiables, revente et plus-values, …)
A qui faire confiance ?
Car investir dans le cadre de la loi Pinel, est une excellente idée. Cette opération, si elle correspond à vos objectifs, vous mènera vers une opération des plus lucratives, à condition d’avoir en face de vous un professionnel.
Comment le reconnaître ?
Ce professionnel vous écoute, a du bon sens et reste pragmatique. Il vous expliquera que ces opérations immobilières ont des avantages mais aussi des inconvénients. Plus particulièrement dans ce genre d’opération, la réduction d’impôt n’est pas un objectif mais un outil de financement. Pourquoi rendre la mariée encore plus belle ?
Il vous ramènera toujours vers les fondamentaux de l’immobilier. Il respectera votre budget. Comme me disait un ancien client, directeur financier d’une multinationale :
« Monsieur LE MENER, arrêter avec vos pourcentages, il n’y a que deux opérations essentielles et réelles, additions et soustractions. Le reste est secondaire. » Quel bon sens !!
